Polizze «Donazione Sicura» dopo la Legge 182/2025: serve ancora pagarle?

Per anni, comprare un immobile di provenienza donativa ha significato accettare un rischio giuridico che nessun rogito poteva eliminare del tutto. Le banche lo sapevano, i notai lo spiegavano, gli acquirenti lo scoprivano spesso quando la trattativa era già avanzata. La soluzione che il mercato aveva trovato era pragmatica: una polizza assicurativa specifica, comunemente chiamata «Donazione Sicura», che copriva il rischio che il legittimario leso si ripresentasse anni dopo a reclamare la restituzione del bene.

 

Dal 18 dicembre 2025, con l'entrata in vigore della Legge 182/2025, il rischio che quella polizza copriva è stato radicalmente ridimensionato dalla legge stessa. La domanda che molti si stanno ponendo è legittima e concreta: vale ancora la pena stipularla? E chi l'ha già stipulata, deve continuare a pagare i premi?

 

La risposta — come quasi sempre in diritto — è: dipende. Dipende dalla data di apertura della successione del donante, dall'eventuale presenza di opposizioni trascritte nel periodo transitorio, e da se il donante è ancora vivo o meno. Questo articolo ricostruisce il quadro completo, partendo da come funzionavano queste polizze e arrivando a ciò che ha senso fare oggi.

 

 

La polizza «Donazione Sicura» è uno strumento assicurativo nato per rispondere a un problema tecnico preciso: l'azione di restituzione che i legittimari lesi potevano esercitare contro i terzi acquirenti di immobili donati.

 

Prima della riforma, il meccanismo era questo: se un genitore donava un appartamento a un figlio, e quel figlio lo vendeva a un terzo, i fratelli del donatario — legittimari potenzialmente lesi — potevano, in determinate condizioni, chiedere la restituzione dell'appartamento direttamente al terzo acquirente. Il bene tornava indietro libero da ipoteche: se il terzo aveva comprato accendendo un mutuo, la banca perdeva la propria garanzia.

 

La polizza interveniva esattamente in questo punto: in caso di azione di riduzione vittoriosa da parte del legittimario, la compagnia assicurativa versava al legittimario l'equivalente in denaro della quota lesa. In questo modo il legittimario veniva soddisfatto economicamente, il terzo acquirente manteneva la proprietà dell'immobile, e la banca manteneva l'ipoteca.

 

Le caratteristiche operative della polizza nel regime previgente:

 

• Costo: premio unico di circa lo 0,35% dell'importo assicurato, con un minimo di 700-800 euro indipendentemente dal valore dell'immobile.
• Durata: senza scadenza predeterminata. La copertura restava attiva fino alla prescrizione del diritto dei legittimari di agire in riduzione — cioè fino a dieci anni dalla morte del donante o, se il donante era ancora in vita, venti anni dalla trascrizione della donazione.
• Trasferibilità: la polizza seguiva il bene, non il contraente. Se l'immobile veniva rivenduto, la polizza si trasferiva gratuitamente al nuovo acquirente e al suo eventuale creditore ipotecario.
• Beneficiario: la copertura era strutturata principalmente a tutela della banca mutuante — che rischiava di perdere l'ipoteca — e del terzo acquirente che rischiava di perdere il bene.

 

 

 

Il nuovo articolo 563 c.c. stabilisce con chiarezza che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. Il terzo acquirente a titolo oneroso è definitivamente al sicuro — non per effetto di una polizza che lo indennizza, ma per effetto di una norma che gli riconosce un diritto inattaccabile.

 

Analogamente, il nuovo articolo 561 c.c. stabilisce che le ipoteche iscritte dal donatario sull'immobile rimangono efficaci anche in caso di accoglimento dell'azione di riduzione. La banca non perde più la propria garanzia — non perché la polizza la copra, ma perché la legge lo garantisce.

 

La conclusione tecnica, confermata dalla dottrina notarile e dai commentatori più autorevoli, è netta: per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, la polizza «Donazione Sicura» è diventata tecnicamente superflua perché copre un rischio che la legge ha eliminato.

 

Non si tratta di una scelta di opportunità: è la conseguenza diretta del mutamento normativo. Il rischio assicurato non esiste più nel nuovo regime, quindi la polizza non ha oggetto per le situazioni alle quali si applica il nuovo articolo 563 c.c.

 

 

La risposta «la polizza non serve più» è corretta, ma incompleta. Esistono tre scenari specifici in cui il vecchio rischio sopravvive e la polizza mantiene la propria utilità.

 

Scenario 1 — Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, con opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026.

 

Se il donante è deceduto prima dell'entrata in vigore della riforma, e un legittimario ha già trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione — oppure lo farà entro il 18 giugno 2026 — il vecchio regime si applica integralmente. Il legittimario può ancora agire per la restituzione del bene verso il terzo acquirente. In questo scenario, la polizza copre un rischio reale e attuale.

 

 

Scenario 2 — Periodo transitorio: successioni ante-riforma senza opposizioni, ma entro il 18 giugno 2026.

 

Fino al 18 giugno 2026, anche per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025, i legittimari hanno ancora la possibilità di trascrivere un'opposizione che preservi il loro diritto al vecchio regime. Fino a quella data, il rischio è tecnicamente ancora aperto per le successioni pregresse. Chi sta concludendo una compravendita su un immobile di provenienza donativa con donante deceduto prima del 18 dicembre 2025 e la trattativa si chiude prima del 18 giugno 2026 opera ancora in un contesto di rischio residuo. La polizza in questo caso copre l'intervallo temporale fino alla chiusura definitiva della finestra transitoria.

 

 

Scenario 3 — Donante ancora in vita.

 

La riforma riguarda gli effetti dell'azione di riduzione nella successione del donante. Se il donante è ancora vivo, la successione non si è ancora aperta e il nuovo regime non si applica. I legittimari potenziali non possono ancora agire in riduzione. Il rischio assicurato dalla polizza è sospeso — ma la polizza mantiene la propria utilità perché il rischio si materializzerà al momento della morte del donante, e a quel punto si dovrà verificare il regime applicabile in base alla data del decesso.

 

In pratica: per una donazione effettuata oggi con donante ancora in vita, la polizza continua a offrire una protezione — non verso il rischio attuale, ma verso il rischio futuro che si aprirà alla morte del donante, e solo se quella morte avviene in un momento in cui legittimari hanno ancora diritti residui sotto il vecchio regime o hanno trascritto opposizioni.

 

 

La tabella seguente sintetizza i tre scenari rilevanti:

 

Situazione	Regime applicabile	Polizza utile?
Donante deceduto dopo il 18/12/2025	Nuovo (L. 182/2025)	No — rischio eliminato dalla legge
Donante deceduto prima del 18/12/2025, nessuna opposizione trascritta entro il 18/6/2026	Nuovo (L. 182/2025 per estensione transitoria)	No — rischio cessa dopo il 18/6/2026
Donante deceduto prima del 18/12/2025, opposizione trascritta entro il 18/6/2026	Vecchio (artt. 561-563 c.c. previgenti)	Sì — rischio reale e attuale
Donante ancora in vita	Da determinare al decesso	Potenzialmente sì, da valutare caso per caso
Compravendita in corso con decesso pre-riforma, rogito prima del 18/6/2026	Vecchio (finestra transitoria ancora aperta)	Sì — protezione per l'intervallo residuo

 

 

Per chi ha già in corso una polizza «Donazione Sicura» stipulata prima della riforma, la situazione va valutata caso per caso sulla base della data del decesso del donante.

 

Se il donante è già deceduto dopo il 18 dicembre 2025: la polizza copre un rischio che non esiste più. In linea teorica, la copertura è diventata superflua. Il contraente può valutare con la propria compagnia assicurativa se è possibile recedere o sospendere la polizza, recuperando eventualmente la parte di premio non goduta. Questa valutazione richiede la lettura delle condizioni contrattuali specifiche — le polizze sono prodotti su misura e i meccanismi di recesso variano.

 

Se il donante è deceduto prima del 18 dicembre 2025: la polizza rimane utile almeno fino al 18 giugno 2026, perché fino a quella data i legittimari possono ancora trascrivere opposizioni che preservino il vecchio regime. Dopo quella data — e in assenza di opposizioni trascritte — anche per queste situazioni il rischio si estingue e la polizza può essere riconsiderata.

 

Se il donante è ancora in vita: la polizza mantiene la propria utilità perché il regime applicabile dipenderà dalla data del futuro decesso del donante. Una valutazione definitiva può essere fatta solo successivamente.

 

 

 

Una delle conseguenze pratiche più immediate della riforma riguarda le banche. Il motivo principale per cui molti istituti di credito richiedevano la polizza «Donazione Sicura» come condizione per l'erogazione del mutuo su immobili di provenienza donativa era la protezione dell'ipoteca: senza polizza, l'ipoteca rischiava di cadere in caso di azione di riduzione vittoriosa.

 

Con la riforma, le ipoteche iscritte dal donatario — e dai successivi acquirenti — rimangono efficaci anche in caso di riduzione. Il rischio che la banca temeva è stato eliminato dalla legge. La conseguenza logica è che le banche non dovrebbero più richiedere la polizza come condizione per l'erogazione del mutuo su immobili con provenienza donativa soggetti al nuovo regime.

 

Nella pratica, l'adeguamento delle politiche creditizie degli istituti richiede tempo. Le procedure interne delle banche non si aggiornano automaticamente il giorno dopo l'entrata in vigore di una legge. È ragionevole aspettarsi che nelle prime settimane e mesi del 2026 alcuni istituti continuino a richiedere la polizza per abitudine o per mancato aggiornamento delle proprie procedure interne. Chi si trova in questa situazione può — e dovrebbe — far presente al proprio consulente o al notaio che la polizza non è più necessaria per le situazioni soggette al nuovo regime, allegando eventualmente il testo della norma.

 

Nel medio termine, ci si aspetta che le banche aggiornino le proprie politiche e smettano di richiedere la polizza come condizione sistematica. Questo renderà più fluido l'accesso al credito su questa tipologia di immobili e contribuirà alla piena valorizzazione patrimoniale di beni che per decenni hanno scontato un «sconto di rischio» sul prezzo di mercato.

 

 

La domanda «serve ancora la polizza?» ha una risposta diversa a seconda di una singola informazione: la data di apertura della successione del donante, cioè la data del suo decesso. Prima del 18 dicembre 2025 o dopo. Con o senza opposizioni trascritte. Con donante ancora in vita o già deceduto.

 

Questa verifica non richiede competenze legali avanzate, ma richiede l'accesso ai documenti giusti — il certificato di morte del donante, la visura storica delle trascrizioni presso la Conservatoria competente, le condizioni contrattuali della polizza eventualmente in corso — e la conoscenza del regime transitorio per interpretarli correttamente.

 

Non continuare a pagare premi assicurativi per rischi che la legge ha già eliminato. Non rinunciare a una vendita o a un mutuo su un immobile di provenienza donativa perché si ragiona con le regole di tre anni fa. Non trattare queste situazioni come invariabilmente problematiche quando la riforma ha già cambiato il quadro.

 

Chi sta gestendo una successione con immobili di provenienza donativa, chi ha stipulato una polizza e vuole capire se mantenerla, o chi sta valutando una compravendita su un immobile donato, può richiedere una prima analisi su specialistasuccessioni.it. Il colloquio preliminare è gratuito e consente di determinare immediatamente quale regime si applica alla situazione specifica e se ci sono verifiche urgenti da effettuare.